กฎหมายควบคุมอาคารเป็นกฎหมายที่กำหนดมาตรฐานเกี่ยวกับการออกแบบ ก่อสร้าง ดัดแปลง การใช้ประโยชน์ และการบำรุงรักษาอาคาร เพื่อความปลอดภัย ความมั่นคง แข็งแรง และเป็นระเบียบเรียบร้อยของอาคารทุกประเภท รวมถึงอาคารพาณิชย์ที่ใช้เพื่อการค้า การบริการ หรือกิจกรรมเชิงธุรกิจอื่น ๆ
กฎหมายที่เกี่ยวข้องหลัก ๆ ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายลำดับรอง เช่น กฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่น และผังเมืองรวม ซึ่งมีผลกระทบต่ออาคารพาณิชย์ในหลายด้าน ดังนี้:
- การขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง และรื้อถอน
- ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น
- เจ้าของอาคารพาณิชย์ต้องยื่นขออนุญาตจากสำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอน
- ต้องมีแบบแปลนก่อสร้างที่ผ่านการรับรองจากสถาปนิกหรือวิศวกร
- ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของผังเมือง
- อาคารพาณิชย์ในบางพื้นที่อาจถูกจำกัดความสูง พื้นที่ใช้สอย หรือประเภทของธุรกิจที่สามารถดำเนินการได้ตามกฎหมายผังเมือง
- ข้อกำหนดด้านโครงสร้างและความปลอดภัย
- โครงสร้างอาคารต้องได้มาตรฐาน
- ต้องใช้วัสดุที่มีมาตรฐาน มั่นคง แข็งแรง และปลอดภัย
- ต้องออกแบบรับแรงลม แรงแผ่นดินไหว และภาระอื่น ๆ ตามกฎหมาย
- ระบบป้องกันอัคคีภัย
- ต้องติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง ระบบตรวจจับควันไฟ และเส้นทางหนีไฟให้เป็นไปตามมาตรฐาน
- อาคารที่มีขนาดใหญ่ต้องมีบันไดหนีไฟและช่องระบายอากาศป้องกันควันไฟ
- มาตรฐานไฟฟ้าและสุขาภิบาล
- การติดตั้งระบบไฟฟ้าและระบบประปาต้องผ่านการตรวจสอบและรับรองโดยผู้เชี่ยวชาญ
- การใช้ประโยชน์ในอาคาร
- การใช้สอยต้องตรงกับประเภทอาคาร
- อาคารพาณิชย์ที่ขออนุญาตเพื่อการค้า ไม่สามารถเปลี่ยนไปใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือโรงงานอุตสาหกรรมได้ หากไม่ได้รับอนุญาตเพิ่มเติม
- หากต้องการเปลี่ยนการใช้งาน ต้องยื่นขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
- ที่จอดรถต้องเป็นไปตามข้อกำหนด
- อาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ต้องมีที่จอดรถตามกฎหมาย เช่น ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน
- กฎหมายสิ่งแวดล้อมและสุขาภิบาล
- การจัดการของเสียและมลภาวะ
- อาคารพาณิชย์ที่มีกิจกรรมที่อาจสร้างมลพิษ (เช่น ร้านอาหาร โรงงานขนาดเล็ก) ต้องปฏิบัติตามกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบบำบัดน้ำเสีย การควบคุมเสียงและกลิ่น
- ความสะอาดและสุขอนามัย
- สถานที่ที่ให้บริการอาหารและเครื่องดื่มต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสุขาภิบาล เช่น ระบบจัดการขยะ และมาตรฐานความสะอาดของพื้นที่
- การบำรุงรักษาอาคาร
- ต้องบำรุงรักษาให้ปลอดภัยอยู่เสมอ
- อาคารต้องได้รับการตรวจสอบสภาพเป็นระยะ โดยเฉพาะอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ หรืออาคารที่มีอายุการใช้งานนาน
- หากพบว่าอาคารมีโครงสร้างที่เสื่อมสภาพหรือเสี่ยงอันตราย ต้องซ่อมแซมทันที
- บทลงโทษเมื่อฝ่าฝืนกฎหมาย
หากอาคารพาณิชย์ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร อาจได้รับโทษ ดังนี้:
กรณีไม่มีใบอนุญาต
- ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 3 เดือน
- หากฝ่าฝืนต่อไป อาจถูกปรับรายวันวันละ 10,000 บาท
- กรณีอาคารไม่ได้มาตรฐานหรือมีอันตราย
- หน่วยงานรัฐสามารถสั่งให้แก้ไขหรือรื้อถอนอาคารได้
กรณีใช้ผิดประเภท
- อาจถูกสั่งให้หยุดกิจการหรือปรับปรุงให้ถูกต้อง