การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมีกี่แบบ?

ทำไมคอนโดถึงมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด?

การซื้อคอนโดเป็นที่พักอาศัย มีความซับซ้อนมากกว่าการซื้อบ้านในเรื่องสถานะความเป็นเจ้าของ เนื่องจากการซื้อคอนโดที่ยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ครบ จะทำให้ผู้ซื้อมีสถานะเป็นเจ้าของและถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของโครงการ โดยมีสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ที่เท่าเทียมกันหรืออาจแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับข้อตกลง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้ แม้ผู้ซื้อห้องชุดไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง แต่ก็มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่คุณถือครอง เหมือนเป็นเจ้าของที่ดินไปด้วยในทางอ้อมนั่นเอง

การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ได้แก่

กรรมสิทธิ์แบบเดี่ยว (Freehold Ownership)
- ผู้ซื้อเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดอย่างสมบูรณ์
- มีสิทธิ์ซื้อ ขาย โอน หรือให้เช่าได้โดยอิสระ
- มีสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคาร เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้
- เป็นกรรมสิทธิ์ที่พบมากในประเทศไทยสำหรับผู้ที่เป็นคนไทย
กรรมสิทธิ์แบบเช่าระยะยาว (Leasehold Ownership)
- เป็นการเช่าห้องชุดจากเจ้าของที่ดินหรือโครงการเป็นระยะเวลานาน (มักไม่เกิน 30 ปี ตามกฎหมายไทย)
- เมื่อครบกำหนดสัญญา ห้องชุดต้องถูกส่งคืนให้เจ้าของที่ดิน
- ไม่สามารถโอนได้อิสระเหมือนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold
- พบได้บ่อยในกรณีที่เป็นชาวต่างชาติ เนื่องจากกฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ

ทั้งสองรูปแบบนี้มีข้อดีข้อเสียต่างกัน การเลือกควรพิจารณาตามความต้องการและสถานการณ์ของผู้ซื้อ

กรรมสิทธิ์ห้องชุดพื้นฐานของผู้ซื้อคอนโด

สิทธิในการเข้าร่วมประชุมนิติบุคคลอาคารชุด
สิทธิในการเสนอความคิดเห็นและออกเสียงลงคะแนน
สิทธิในการขอตรวจสอบบัญชีและเอกสารของนิติบุคคล
สิทธิในการแสดงความคิดเห็น
สิทธิในออกกำหนดกฎระเบียบในคอนโด
สิทธิในการยกเลิกนิติบุคคล เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลใหม่

หน้าที่ของการเจ้าของร่วม (เจ้าของห้อง)

1.ต้องชำระเงินค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

นิติบุคคลอาคารชุดจะนำเงินค่าส่วนกลางไปใช้เพื่อการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา ดังนี้

ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

ค่าภาษีอากร จัดเก็บโดยคำนวนจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (จัดเก็บโดยคำนวนจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ)

ในกรณีที่เจ้าของร่วม ไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ กรณีค้างชำระเงินที่ต้องร่วมกันจ่าย เจ้าของร่วมที่ค้างชำระตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม, ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ โดยเงินเพิ่มดังกล่าว ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40

เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า
เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ
เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดค่าใช้จ่ายตามมาตรา 50

กรณีอาคารชุดได้รับความเสียหายทั้งหมดหรือบางส่วนแต่เกินครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมดและกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหายเป็นบางส่วนแต่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยตามอัตราส่วนของเจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับทรัพย์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น

2. มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนตัวให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย

รวมทั้งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในห้องชุดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและสามารถใช้งานได้เป็นปกติตลอดเวลา เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล

3. มีอำนาจร่วมบริหารอาคารชุด

สามารถเป็นส่วนหนึ่งในการเลือกทีมนิติบุคคลอาคารชุด เข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญและวิสามัญประจำปี ลงคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางของตน โดยอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ดูได้จากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือมอบฉันทะการลงคะแนนเสียงให้บุคคลอื่นในเรื่องต่างๆในที่ประชุมใหญ่

ประเมินวงเงินทรัพย์