การซื้ออาคารพาณิชย์มีค่าใช้จ่ายหลายรายการ นอกเหนือจากราคาซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจแบ่งเป็น ค่าใช้จ่ายหลักก่อนการซื้อ ค่าธรรมเนียมและภาษี ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ซึ่งสามารถแจกแจงได้ดังนี้
- ค่าใช้จ่ายหลักก่อนการซื้อ
1.1 เงินดาวน์ (กรณีกู้ซื้อ)
- โดยทั่วไป ธนาคารมักให้สินเชื่ออาคารพาณิชย์ประมาณ 70-80% ของราคาประเมิน
- ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินดาวน์ 20-30% ของราคาซื้อ เช่น หากอาคารราคา 5 ล้านบาท อาจต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 1-1.5 ล้านบาท
1.2 ค่าจองและค่าทำสัญญา
- หากซื้อจากโครงการ ค่าจองมักอยู่ที่ 10,000 – 100,000 บาท (ขึ้นอยู่กับมูลค่าโครงการ)
- ค่าทำสัญญาอาจอยู่ที่ 1-5% ของราคาขาย โดยบางโครงการอาจนำไปหักออกจากเงินดาวน์ได้
- ค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมและภาษีเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมักแบ่งเป็น 4 รายการหลัก ได้แก่
2.1 ค่าธรรมเนียมการโอน
- คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามกรมธนารักษ์
- เช่น อาคารพาณิชย์ราคาประเมิน 5 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมโอน = 100,000 บาท
- ปกติผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่าย (หรือออกคนละครึ่ง)
2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากขายภายใน 5 ปี)
- คิดเป็น 3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกค่าสูงกว่า)
- ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้
2.3 อากรแสตมป์ (หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- คิดเป็น 5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกค่าสูงกว่า)
- ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้
2.4 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีนิติบุคคล (กรณีผู้ขายเป็นบุคคลหรือนิติบุคคล)
- หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามราคาประเมินและอายุการถือครอง
- หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 10-20% ตามกฎหมาย
- ค่าใช้จ่ายทางการเงิน (กรณีกู้ซื้อ)
3.1 ค่าประเมินราคา
- หากซื้อด้วยสินเชื่อธนาคาร ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาทรัพย์สิน ค่าประเมินอยู่ที่ประมาณ 3,000 – 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคาร
3.2 ค่าจดจำนอง
- หากกู้สินเชื่อจากธนาคาร ต้องจดจำนองกับสำนักงานที่ดิน มีค่าธรรมเนียม 1% ของมูลค่าที่จำนอง
- เช่น หากกู้ธนาคาร 4 ล้านบาท ค่าจดจำนอง = 40,000 บาท
3.3 ค่าประกันอัคคีภัย (บังคับกรณีมีสินเชื่อ)
- ธนาคารมักบังคับให้ทำประกันอัคคีภัย ซึ่งค่าประกันขึ้นอยู่กับมูลค่าอาคาร โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000 – 10,000 บาทต่อปี
- ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
4.1 ค่าตกแต่งและปรับปรุงอาคาร
- หากอาคารพาณิชย์เป็นอาคารเก่า อาจต้องมีค่าซ่อมแซมและปรับปรุงเพิ่มเติม
- ค่าตกแต่งขึ้นอยู่กับสภาพของอาคารและการใช้งาน เช่น
- ตกแต่งภายในสำนักงาน/ร้านค้า : 200,000 – 1,000,000 บาท
- ซ่อมแซมโครงสร้าง/ระบบไฟฟ้า-ประปา : หลักแสนถึงหลักล้านบาท
4.2 ค่าส่วนกลาง (กรณีอยู่ในโครงการ)
- หากอาคารพาณิชย์อยู่ในโครงการหรือคอมมูนิตี้มอลล์ อาจมีค่าส่วนกลางรายเดือนหรือรายปี
4.3 ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย (ถ้ามี)
- ค่าทนายหรือที่ปรึกษากฎหมายในกรณีมีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ หรือการร่างสัญญาซื้อขายเพิ่มเติม