การซื้อที่ดินเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก จึงจำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

1. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีหลายประเภท ควรตรวจสอบว่าที่ดินที่ต้องการซื้อนั้นมีเอกสารสิทธิ์แบบใด และสามารถซื้อขายได้หรือไม่

โฉนดที่ดิน (น.ส.4 หรือ น.ส.4 จ)

• มีสิทธิ์ครอบครองเต็มรูปแบบ สามารถซื้อ-ขาย โอนได้
• ตรวจสอบเลขที่โฉนดและเจ้าของปัจจุบัน

น.ส.3 ก (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)

• มีสิทธิ์ครอบครองและสามารถซื้อขายได้
• สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้

น.ส.3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบไม่มีรูปแผนที่แนบ)

• ซื้อขายได้แต่ต้องรอประกาศ 30 วันก่อนโอน

น.ส.2 (ใบจองที่ดิน)

• ยังไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ไม่สามารถซื้อขายได้โดยตรง

ส.ป.ก.4-01 (ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม)

• เป็นที่ดินของรัฐ ให้ใช้ทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขาย

**คำแนะนำ**: ควรซื้อที่ดินที่มีโฉนด (น.ส.4) เท่านั้น เพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมาย 

2. ตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์

• ไปที่สำนักงานที่ดิน ขอ สำเนาโฉนดที่ดิน เพื่อตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของ
• ตรวจสอบว่าที่ดินติดจำนอง หรือติดภาระจำยอมใด ๆ หรือไม่

**วิธีตรวจสอบ**: ไปที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ดินตั้งอยู่ เพื่อขอเอกสารคัดโฉนด

3. ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดิน

ที่ดินอาจมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ เช่น

• จำนอง – ตรวจสอบว่าติดจำนองกับธนาคารหรือไม่
• ภาระจำยอม – เช่น ถนนผ่านที่ดินของผู้อื่น หรือมีสายไฟฟ้าผ่าน
• หนี้สินจากภาษีที่ดิน – ตรวจสอบว่าผู้ขายค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่

 **คำแนะนำ**: ขอ “หนังสือรับรองรายการจดทะเบียน” จากสำนักงานที่ดิน 

4. ตรวจสอบผังเมือง และการใช้ประโยชน์ที่ดิน

• ตรวจสอบว่าสามารถใช้ที่ดินทำอะไรได้บ้าง เช่น ที่ดินในเขตสีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) อาจไม่สามารถสร้างโรงงานหรืออาคารสูงได้
• ที่ดินในเขตพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้น
• ตรวจสอบว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่เวนคืนหรือไม่

**วิธีตรวจสอบ**: ไปที่ สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือเทศบาล

5. ตรวจสอบทางเข้า-ออกของที่ดิน

• ที่ดินต้องมีทางเข้า-ออกที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• หากเป็นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ) ต้องตรวจสอบว่ามีสิทธิ์ใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นหรือไม่
• ตรวจสอบภาระจำยอม หากต้องผ่านที่ดินของคนอื่น

**วิธีตรวจสอบ**: ดูจากโฉนดว่ามี ทางสาธารณะ หรือไม่ และตรวจสอบข้อกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิ์การผ่านทาง

6. ตรวจสอบแหล่งน้ำ และระบบสาธารณูปโภค

• ตรวจสอบว่าพื้นที่มี น้ำประปา ไฟฟ้า อินเทอร์เน็ต ท่อระบายน้ำ ถนนสาธารณะ หรือไม่
• หากไม่มีระบบน้ำ-ไฟฟ้า ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหรือไม่

**คำแนะนำ**: ลงพื้นที่จริงเพื่อสำรวจ 

7. ตรวจสอบระดับน้ำท่วม และสภาพแวดล้อม

• ตรวจสอบว่าพื้นที่เคยน้ำท่วมหรือไม่ โดยดูจากข้อมูลกรมทรัพยากรน้ำ
• สำรวจสภาพแวดล้อม เช่น ใกล้โรงงาน อุตสาหกรรม หรือสถานที่ที่อาจส่งเสียงดังหรือกลิ่นรบกวน

**วิธีตรวจสอบ**: ค้นหาข้อมูลจากกรมพัฒนาที่ดิน และพูดคุยกับคนในพื้นที่ 

8. ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน

• ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ เพื่อให้ทราบราคาที่แท้จริงของที่ดิน
• เปรียบเทียบกับราคาตลาดของที่ดินใกล้เคียง

**วิธีตรวจสอบ**: ดูราคาประเมินที่ดินได้ที่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์

9. ตรวจสอบเงื่อนไขการซื้อขาย และทำสัญญาให้รอบคอบ

• ตรวจสอบว่า **ผู้ขายเป็นเจ้าของที่แท้จริง** หรือเป็นนายหน้า
• ทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุรายละเอียดให้ชัดเจน
• ตรวจสอบเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

**คำแนะนำ**: จ้างทนายความเพื่อตรวจสอบเอกสารและทำสัญญา 

10. คำนวณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

ก่อนซื้อที่ดินต้องเตรียมงบประมาณให้ครบถ้วน รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน – 2% ของราคาประเมิน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) – 3% ของราคาซื้อขาย
• อากรแสตมป์ – 5% ของราคาซื้อขาย (หากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ค่าจ้างทนายความ – (ถ้าต้องการให้ช่วยตรวจสอบเอกสาร)

**คำแนะนำ**: เช็คค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อ 

การซื้อที่ดินที่ปลอดภัย ต้องตรวจสอบ 

• เอกสารสิทธิ์ – ควรเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4)
• กรรมสิทธิ์ของผู้ขาย – ตรวจสอบชื่อเจ้าของ และภาระผูกพัน
• ผังเมือง และข้อกำหนดการใช้ที่ดิน
• สภาพแวดล้อม และทางเข้า-ออกที่ถูกต้อง
• แหล่งน้ำ ไฟฟ้า ระบบสาธารณูปโภค
• ราคาประเมิน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
• ทำสัญญาซื้อขายให้รอบคอบ