การซื้อที่ดินเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก จึงจำเป็นต้องตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดก่อนตัดสินใจ เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายและลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของที่ดิน เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีหลายประเภท ควรตรวจสอบว่าที่ดินที่ต้องการซื้อนั้นมีเอกสารสิทธิ์แบบใด และสามารถซื้อขายได้หรือไม่ โฉนดที่ดิน (น.ส.4 หรือ น.ส.4 จ) มีสิทธิ์ครอบครองเต็มรูปแบบ สามารถซื้อ-ขาย โอนได้ ตรวจสอบเลขที่โฉนดและเจ้าของปัจจุบัน น.ส.3 ก (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) มีสิทธิ์ครอบครองและสามารถซื้อขายได้ สามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้ น.ส.3 (หนังสือรับรองการทำประโยชน์แบบไม่มีรูปแผนที่แนบ) ซื้อขายได้แต่ต้องรอประกาศ 30 วันก่อนโอน น.ส.2 (ใบจองที่ดิน) ยังไม่มีกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ไม่สามารถซื้อขายได้โดยตรง ส.ป.ก.4-01 (ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม) เป็นที่ดินของรัฐ ให้ใช้ทำเกษตรกรรม ห้ามซื้อขาย **คำแนะนำ**: ควรซื้อที่ดินที่มีโฉนด (น.ส.4) เท่านั้น เพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมาย  ตรวจสอบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ไปที่สำนักงานที่ดิน ขอ สำเนาโฉนดที่ดิน เพื่อตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของ ตรวจสอบว่าที่ดินติดจำนอง หรือติดภาระจำยอมใด ๆ หรือไม่ **วิธีตรวจสอบ**: ไปที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ดินตั้งอยู่ เพื่อขอเอกสารคัดโฉนด ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดิน ที่ดินอาจมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ เช่น จำนอง – ตรวจสอบว่าติดจำนองกับธนาคารหรือไม่ ภาระจำยอม – เช่น ถนนผ่านที่ดินของผู้อื่น หรือมีสายไฟฟ้าผ่าน หนี้สินจากภาษีที่ดิน – ตรวจสอบว่าผู้ขายค้างชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือไม่  **คำแนะนำ**: ขอ “หนังสือรับรองรายการจดทะเบียน” จากสำนักงานที่ดิน  ตรวจสอบผังเมือง และการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตรวจสอบว่าสามารถใช้ที่ดินทำอะไรได้บ้าง เช่น ที่ดินในเขตสีเขียว (พื้นที่เกษตรกรรม) อาจไม่สามารถสร้างโรงงานหรืออาคารสูงได้ ที่ดินในเขตพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้น ตรวจสอบว่าที่ดินอยู่ในพื้นที่เวนคืนหรือไม่ **วิธีตรวจสอบ**: ไปที่ สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือเทศบาล   ตรวจสอบทางเข้า-ออกของที่ดิน ที่ดินต้องมีทางเข้า-ออกที่ถูกต้องตามกฎหมาย หากเป็นที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ) ต้องตรวจสอบว่ามีสิทธิ์ใช้ทางผ่านที่ดินของผู้อื่นหรือไม่ ตรวจสอบภาระจำยอม หากต้องผ่านที่ดินของคนอื่น **วิธีตรวจสอบ**: ดูจากโฉนดว่ามี ทางสาธารณะ หรือไม่ และตรวจสอบข้อกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิ์การผ่านทาง ตรวจสอบแหล่งน้ำ และระบบสาธารณูปโภค

การเปิดโรงแรมในประเทศไทยต้องได้รับใบอนุญาตหลายประเภท ทั้งจากภาครัฐและหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อให้ดำเนินกิจการได้ถูกต้องตามกฎหมาย ใบอนุญาตหลักที่ต้องมี ได้แก่ ใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม (Hotel Business License) ออกโดย: กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย จำเป็นสำหรับทุกโรงแรมที่ให้บริการห้องพักแบบชั่วคราว เงื่อนไข:  ต้องเป็นอาคารที่ได้รับอนุญาตให้ใช้เป็นโรงแรม ต้องผ่านมาตรฐานด้านความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อม ต้องมีแผนผังอาคารและรายละเอียดของกิจการ ข้อยกเว้น : ที่พักที่มีห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง และรับลูกค้าไม่เกิน 20 คน ไม่ต้องขอใบอนุญาตนี้ (แต่ยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายอื่น) ใบอนุญาตประกอบกิจการที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพ (Health Hazard License) ออกโดย : องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล/อบต.) จำเป็นสำหรับโรงแรมที่มีร้านอาหาร บาร์ หรือสถานที่ที่อาจส่งผลต่อสุขภาพ เช่น กิจการซักรีด ร้านอาหาร ห้องฟิตเนส หรือสปาภายในโรงแรม ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (หากสร้างโรงแรมใหม่) (Building Construction Permit) ออกโดย : สำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น  ใช้สำหรับ:  โรงแรมที่สร้างใหม่ หรือดัดแปลงอาคารเดิมให้เป็นโรงแรม ต้องเป็นไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และข้อกำหนดของพื้นที่ ต้องมีระบบความปลอดภัย เช่น ระบบดับเพลิง ทางหนีไฟ และโครงสร้างอาคารที่แข็งแรง ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ออกโดย : กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย กำหนดประเภทของโรงแรม:  ประเภท 1 : ไม่เกิน 50 ห้อง และไม่มีบริการอาหาร ประเภท 2 : เกิน 50 ห้อง หรือมีบริการอาหาร ประเภท 3 และ 4 : โรงแรมที่มีสถานบันเทิง บริการประชุม หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม ต้องผ่านการตรวจสอบด้านความปลอดภัยและมาตรฐานที่กำหนด ใบอนุญาตขายสุราและบุหรี่ (ถ้ามีบริการแอลกอฮอล์และบุหรี่) ออกโดย

ธุรกิจโรงแรมต้องเสียภาษีหลายประเภท ซึ่งสามารถแบ่งเป็น ภาษีทางตรง และ ภาษีทางอ้อม โดยพิจารณาตามประเภทของกิจการและรูปแบบการดำเนินธุรกิจ ภาษีทางตรง เป็นภาษีที่โรงแรมต้องชำระให้กับรัฐโดยตรง ตามรายได้และทรัพย์สินของกิจการ 1.1 ภาษีเงินได้นิติบุคคล (Corporate Income Tax – CIT) หากโรงแรมดำเนินกิจการในรูปแบบ บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากกำไรสุทธิ อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลทั่วไปอยู่ที่ 20% ของกำไรสุทธิ หากเป็นโรงแรมขนาดเล็กที่จดทะเบียนเป็น บุคคลธรรมดา ต้องเสีย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (Progressive Tax 5-35%)   1.2 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax) เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับโรงแรมอยู่ที่ 3 – 1.2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากโรงแรมใช้พื้นที่บางส่วนเพื่ออยู่อาศัย อาจได้รับการลดหย่อน ภาษีทางอ้อม เป็นภาษีที่โรงแรมเก็บจากลูกค้าและนำส่งให้ภาครัฐ 2.1 ภาษีมูลค่าเพิ่ม (Value Added Tax – VAT) โรงแรมที่มีรายได้เกิน 8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) และคิด VAT 7% จากค่าห้องพัก ค่าบริการอาหาร และบริการอื่น ๆ โรงแรมบางแห่งที่จดทะเบียนกับ BOI อาจได้รับการยกเว้นภาษีบางประเภท 2.2 ภาษีโรงแรม (Hotel Tax หรือภาษีสรรพสามิตโรงแรม) โรงแรมต้องเสียภาษีสรรพสามิตในอัตรา 10% ของค่าห้องพัก (ไม่รวมค่าบริการและอาหาร) มีผลกับโรงแรมที่ได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมจากกระทรวงมหาดไทย 2.3 ค่าธรรมเนียมภาษีท้องถิ่น (Local Tax or City Tax) เทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) อาจเรียกเก็บภาษีท้องถิ่นจากโรงแรมในบางพื้นที่ เช่น 5 – 2% ของรายได้จากค่าห้องพัก 2.4 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax –

การซื้ออาคารพาณิชย์มีค่าใช้จ่ายหลายรายการ นอกเหนือจากราคาซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจแบ่งเป็น ค่าใช้จ่ายหลักก่อนการซื้อ ค่าธรรมเนียมและภาษี ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ซึ่งสามารถแจกแจงได้ดังนี้ ค่าใช้จ่ายหลักก่อนการซื้อ 1.1 เงินดาวน์ (กรณีกู้ซื้อ) โดยทั่วไป ธนาคารมักให้สินเชื่ออาคารพาณิชย์ประมาณ 70-80% ของราคาประเมิน ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินดาวน์ 20-30% ของราคาซื้อ เช่น หากอาคารราคา 5 ล้านบาท อาจต้องมีเงินดาวน์ประมาณ 1-1.5 ล้านบาท 1.2 ค่าจองและค่าทำสัญญา หากซื้อจากโครงการ ค่าจองมักอยู่ที่ 10,000 – 100,000 บาท (ขึ้นอยู่กับมูลค่าโครงการ) ค่าทำสัญญาอาจอยู่ที่ 1-5% ของราคาขาย โดยบางโครงการอาจนำไปหักออกจากเงินดาวน์ได้   ค่าธรรมเนียมและภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมและภาษีเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งมักแบ่งเป็น 4 รายการหลัก ได้แก่ 2.1 ค่าธรรมเนียมการโอน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามกรมธนารักษ์ เช่น อาคารพาณิชย์ราคาประเมิน 5 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมโอน = 100,000 บาท ปกติผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่าย (หรือออกคนละครึ่ง)   2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากขายภายใน 5 ปี)  คิดเป็น 3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกค่าสูงกว่า) ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้   2.3 อากรแสตมป์ (หากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ)  คิดเป็น 5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกค่าสูงกว่า) ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้   2.4 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีนิติบุคคล (กรณีผู้ขายเป็นบุคคลหรือนิติบุคคล) หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามราคาประเมินและอายุการถือครอง หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 10-20% ตามกฎหมาย ค่าใช้จ่ายทางการเงิน (กรณีกู้ซื้อ) 3.1 ค่าประเมินราคา

กฎหมายควบคุมอาคารเป็นกฎหมายที่กำหนดมาตรฐานเกี่ยวกับการออกแบบ ก่อสร้าง ดัดแปลง การใช้ประโยชน์ และการบำรุงรักษาอาคาร เพื่อความปลอดภัย ความมั่นคง แข็งแรง และเป็นระเบียบเรียบร้อยของอาคารทุกประเภท รวมถึงอาคารพาณิชย์ที่ใช้เพื่อการค้า การบริการ หรือกิจกรรมเชิงธุรกิจอื่น ๆ กฎหมายที่เกี่ยวข้องหลัก ๆ ได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎหมายลำดับรอง เช่น กฎกระทรวง ข้อบัญญัติท้องถิ่น และผังเมืองรวม ซึ่งมีผลกระทบต่ออาคารพาณิชย์ในหลายด้าน ดังนี้: การขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง และรื้อถอน ต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น เจ้าของอาคารพาณิชย์ต้องยื่นขออนุญาตจากสำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอน ต้องมีแบบแปลนก่อสร้างที่ผ่านการรับรองจากสถาปนิกหรือวิศวกร ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของผังเมือง อาคารพาณิชย์ในบางพื้นที่อาจถูกจำกัดความสูง พื้นที่ใช้สอย หรือประเภทของธุรกิจที่สามารถดำเนินการได้ตามกฎหมายผังเมือง ข้อกำหนดด้านโครงสร้างและความปลอดภัย โครงสร้างอาคารต้องได้มาตรฐาน ต้องใช้วัสดุที่มีมาตรฐาน มั่นคง แข็งแรง และปลอดภัย ต้องออกแบบรับแรงลม แรงแผ่นดินไหว และภาระอื่น ๆ ตามกฎหมาย ระบบป้องกันอัคคีภัย ต้องติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง ระบบตรวจจับควันไฟ และเส้นทางหนีไฟให้เป็นไปตามมาตรฐาน อาคารที่มีขนาดใหญ่ต้องมีบันไดหนีไฟและช่องระบายอากาศป้องกันควันไฟ มาตรฐานไฟฟ้าและสุขาภิบาล การติดตั้งระบบไฟฟ้าและระบบประปาต้องผ่านการตรวจสอบและรับรองโดยผู้เชี่ยวชาญ การใช้ประโยชน์ในอาคาร การใช้สอยต้องตรงกับประเภทอาคาร อาคารพาณิชย์ที่ขออนุญาตเพื่อการค้า ไม่สามารถเปลี่ยนไปใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือโรงงานอุตสาหกรรมได้ หากไม่ได้รับอนุญาตเพิ่มเติม หากต้องการเปลี่ยนการใช้งาน ต้องยื่นขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ที่จอดรถต้องเป็นไปตามข้อกำหนด อาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ต้องมีที่จอดรถตามกฎหมาย เช่น ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน กฎหมายสิ่งแวดล้อมและสุขาภิบาล การจัดการของเสียและมลภาวะ อาคารพาณิชย์ที่มีกิจกรรมที่อาจสร้างมลพิษ (เช่น ร้านอาหาร โรงงานขนาดเล็ก) ต้องปฏิบัติตามกฎหมายด้านสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบบำบัดน้ำเสีย การควบคุมเสียงและกลิ่น ความสะอาดและสุขอนามัย สถานที่ที่ให้บริการอาหารและเครื่องดื่มต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านสุขาภิบาล เช่น ระบบจัดการขยะ และมาตรฐานความสะอาดของพื้นที่ การบำรุงรักษาอาคาร ต้องบำรุงรักษาให้ปลอดภัยอยู่เสมอ อาคารต้องได้รับการตรวจสอบสภาพเป็นระยะ โดยเฉพาะอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่ หรืออาคารที่มีอายุการใช้งานนาน หากพบว่าอาคารมีโครงสร้างที่เสื่อมสภาพหรือเสี่ยงอันตราย ต้องซ่อมแซมทันที บทลงโทษเมื่อฝ่าฝืนกฎหมาย หากอาคารพาณิชย์ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร อาจได้รับโทษ ดังนี้: กรณีไม่มีใบอนุญาต ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่นิยมเรียกสั้น ๆ ว่า “ภาษีที่ดิน” เป็นภาษีรายปีที่คิดตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีองค์กรบริหารส่วนท้องถิ่นเป็นผู้จัดการเรียกเก็บภาษี มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บภาษีครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคิดจากอะไร ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่คนสามารถอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ได้ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคาร คอนโด โกดัง นับว่าต้องเสียภาษีทั้งหมด โดยใช้มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการคำนวณ แบ่งออกเป็น 3 รายการดังนี้ ที่ดิน : ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง : ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้างที่เป็นห้องชุด : ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด โดยองค์กรบริหารส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้ประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ และอัตราภาษีที่เรียกเก็บในแต่ละปี ซึ่งราคาประเมินทุนทรัพย์นั้นจะเป็นราคาเดียวกันกับราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราภาษีจะแตกต่างกันตามประเภทของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนี้ ที่อยู่อาศัย บ้านหลังแรก (มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท) ได้รับยกเว้น บ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02%-0.1% ที่ดินเกษตรกรรม บุคคลธรรมดา ได้รับยกเว้นในช่วงแรก นิติบุคคล เสียภาษี 0.01%-0.1% ที่ดินเชิงพาณิชย์ (เช่น โรงแรม อาคารพาณิชย์) เสียภาษี 0.3%-1.2% ตามมูลค่าทรัพย์สิน ที่ดินรกร้าง หรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ เสียภาษีสูงขึ้นทุก 3 ปี เริ่มต้นที่ 0.3% และอาจสูงถึง 3% วิธีคำนวณภาษีที่ดิน พร้อมตัวอย่างการคำนวณ การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ยากอย่างที่คิด เมื่อเราได้ศึกษารายละเอียดอัตราการเสียภาษีของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทข้างต้นมาแล้ว ก็ลองหยิบปากกาและเครื่องคิดเลขมาคำนวณตามสูตรกันได้ตามตัวอย่างนี้เลย สูตรการคำนวณภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร คือ มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษีที่ดิน = ภาษีที่ต้องจ่าย ตัวอย่างการคำนวณ: A เป็นเจ้าของบริษัทสีข้าว จดทะเบียนในนามนิติบุคคล มีที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับปลูกข้าวมูลค่า 90 ล้านบาท อัตราภาษีที่ดินของนิติบุคคลเพื่อการเกษตรมูลค่า 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ 0.03% คิดเป็น 90,000,000 x 0.03%

การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมีกี่แบบ? ทำไมคอนโดถึงมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด? การซื้อคอนโดเป็นที่พักอาศัย มีความซับซ้อนมากกว่าการซื้อบ้านในเรื่องสถานะความเป็นเจ้าของ เนื่องจากการซื้อคอนโดที่ยังโอนกรรมสิทธิ์ไม่ครบ จะทำให้ผู้ซื้อมีสถานะเป็นเจ้าของและถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางกับเจ้าของโครงการ โดยมีสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ที่เท่าเทียมกันหรืออาจแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับข้อตกลง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้ แม้ผู้ซื้อห้องชุดไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง แต่ก็มีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์จากที่ดินตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่คุณถือครอง เหมือนเป็นเจ้าของที่ดินไปด้วยในทางอ้อมนั่นเอง การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก ได้แก่ กรรมสิทธิ์แบบเดี่ยว (Freehold Ownership) ผู้ซื้อเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดอย่างสมบูรณ์ มีสิทธิ์ซื้อ ขาย โอน หรือให้เช่าได้โดยอิสระ มีสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคาร เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ เป็นกรรมสิทธิ์ที่พบมากในประเทศไทยสำหรับผู้ที่เป็นคนไทย กรรมสิทธิ์แบบเช่าระยะยาว (Leasehold Ownership) เป็นการเช่าห้องชุดจากเจ้าของที่ดินหรือโครงการเป็นระยะเวลานาน (มักไม่เกิน 30 ปี ตามกฎหมายไทย) เมื่อครบกำหนดสัญญา ห้องชุดต้องถูกส่งคืนให้เจ้าของที่ดิน ไม่สามารถโอนได้อิสระเหมือนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold พบได้บ่อยในกรณีที่เป็นชาวต่างชาติ เนื่องจากกฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ทั้งสองรูปแบบนี้มีข้อดีข้อเสียต่างกัน การเลือกควรพิจารณาตามความต้องการและสถานการณ์ของผู้ซื้อ กรรมสิทธิ์ห้องชุดพื้นฐานของผู้ซื้อคอนโด สิทธิในการเข้าร่วมประชุมนิติบุคคลอาคารชุด สิทธิในการเสนอความคิดเห็นและออกเสียงลงคะแนน สิทธิในการขอตรวจสอบบัญชีและเอกสารของนิติบุคคล สิทธิในการแสดงความคิดเห็น สิทธิในออกกำหนดกฎระเบียบในคอนโด สิทธิในการยกเลิกนิติบุคคล เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลใหม่ หน้าที่ของการเจ้าของร่วม (เจ้าของห้อง) 1.ต้องชำระเงินค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจะนำเงินค่าส่วนกลางไปใช้เพื่อการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา ดังนี้ ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ค่าภาษีอากร จัดเก็บโดยคำนวนจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (จัดเก็บโดยคำนวนจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ) ในกรณีที่เจ้าของร่วม ไม่ชำระเงิน ตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ กรณีค้างชำระเงินที่ต้องร่วมกันจ่าย เจ้าของร่วมที่ค้างชำระตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม, ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ โดยเงินเพิ่มดังกล่าว ให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนดค่าใช้จ่ายตามมาตรา 50 กรณีอาคารชุดได้รับความเสียหายทั้งหมดหรือบางส่วนแต่เกินครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมดและกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหายเป็นบางส่วนแต่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยตามอัตราส่วนของเจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมสำหรับทรัพย์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลให้ตกเป็นภาระของเจ้าของห้องชุดที่เสียหายนั้น 2.

คอนโดแบบ Leasehold กับ Freehold ต่างกันอย่างไร? คอนโด Freehold คืออะไร คอนโด Freehold คือคอนโดที่คุณจะได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นไปตลอด! หมายความว่าคุณเป็นเจ้าของห้องชุดอย่างแท้จริง สามารถตกแต่ง ปรับปรุง หรือทำอะไรก็ได้ตามใจชอบที่อยู่บนสิทธิของคุณ แถมยังสามารถนำไปขายต่อ ปล่อยเช่า หรือมอบให้เป็นมรดกตกทอดแก่ลูกหลานได้อีกด้วย ใครที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนหรือเก็งกำไรการเลือกแบบ Freehold ก็ถือเป็นอีกตัวเลือกที่ดี Freehold (กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ) ได้ กรรมสิทธิ์ทั้งห้องชุดและส่วนกลาง ตามกฎหมาย สามารถถือครอง ตลอดชีพ และโอนต่อให้ลูกหลานได้ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่ระยะยาว หรือลงทุนระยะยาว ✅ ข้อดี:✔ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ 100%✔ ขายต่อได้ง่าย ราคามีโอกาสเพิ่มขึ้น✔ นำไปขอสินเชื่อธนาคารได้ ❌ ข้อเสีย:✖ ราคาสูงกว่า Leasehold✖ บางทำเลที่ดินอาจไม่มี Freehold ให้เลือก คอนโด Leasehold คืออะไร ในส่วนของคอนโด Leasehold คือเหมือนการเช่าห้องชุดระยะยาวโดยต้องชำระค่าเช่าตามงวด แต่เป็นการเช่าในระยะเวลาที่ค่อนข้างยาวนานอาจจะเป็น 30 ปี 50 ปี หรือมากกว่านั้น เมื่อครบกำหนดสัญญาคุณก็ต้องคืนห้องชุดให้กับเจ้าของโครงการ หรืออาจจะต่อสัญญาเช่าออกไปอีกก็ได้แต่ราคาที่ซื้อจะถูกกว่าคอนโด Freehold พอสมควร แต่ก็มีข้อเสียในเรื่องของการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ไม่ได้สิทธิขาดแบบการซื้อคอนโด Freehold Leasehold (สิทธิการเช่า) เป็นการถือ สิทธิการเช่า ระยะยาว (ปกติ 30-90 ปี) แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หลังหมดสัญญา ต้องคืนให้เจ้าของที่ดินหรือโครงการ เหมาะกับผู้ที่ต้องการอยู่ระยะสั้น หรือเพื่อการลงทุนที่ต้องการต้นทุนต่ำ ข้อดี:✔ ราคาถูกกว่า Freehold มาก✔ เหมาะสำหรับการลงทุนระยะกลาง เช่น ปล่อยเช่า✔ บางโครงการให้สิทธิ์ต่อสัญญา ❌ ข้อเสีย:✖ ไม่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้✖ ขายต่อยาก เพราะราคาจะลดลงเมื่อเวลาผ่านไป✖ ไม่สามารถนำไปขอกู้ธนาคารได้ง่าย กรรมสิทธิ์และการถือครอง กรรมสิทธิ์และการถือครองในรูปแบบ Freehold ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของคอนโดและที่ดินใต้คอนโดอย่างสมบูรณ์ ไม่มีระยะเวลาหมดอายุในการถือครอง สามารถทำอะไรกับทรัพย์สินนั้นก็ได้ตามต้องการ เช่น ขายต่อ ปล่อยเช่า หรือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับบุคคลอื่นหรือทายาท ในส่วนของ Leasehold ผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์ในการถือครองและใช้ประโยชน์จากคอนโดตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่า โดยทั่วไปคือ

ซื้อบ้านต้องตรวจอะไรบ้างก่อนเซ็นสัญญา? การซื้อบ้านเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาควรตรวจสอบ 6 จุดสำคัญ เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต 1. ตรวจสอบเอกสารและสิทธิ์การถือครองบ้าน โฉนดที่ดิน – ต้องเป็น น.ส.4 (น.ส.4 จ หรือ น.ส.4 ข) และไม่มีภาระผูกพัน  ชื่อผู้ขายต้องตรงกับเอกสาร – ตรวจสอบว่าเป็นเจ้าของที่แท้จริงหรือไม่ บ้านติดภาระจำนองไหม? – ถ้าติดจำนองกับธนาคารต้องตกลงเรื่องการไถ่ถอนให้ชัดเจน  สัญญาจะซื้อจะขาย – อ่านให้ละเอียด เช่น เงื่อนไขการชำระเงิน การส่งมอบบ้าน และค่าธรรมเนียมการโอน 2. ตรวจสอบสภาพบ้าน / โครงสร้าง โครงสร้างบ้าน – มีรอยร้าว บิดเบี้ยว หรือทรุดตัวหรือไม่? หลังคาและเพดาน – มีรอยรั่วหรือน้ำซึมหรือไม่? พื้นบ้าน – มีรอยแตกหรือเอียงผิดปกติหรือไม่? ระบบไฟฟ้า ประปา และสุขาภิบาล – ตรวจสอบสวิตช์ไฟ ปลั๊กไฟ ก๊อกน้ำ และการระบายน้ำ ปลวกและเชื้อรา – เช็กตามขอบไม้ วงกบประตู หน้าต่าง 3. ตรวจสอบสภาพแวดล้อมรอบบ้าน น้ำท่วมไหม? – เช็กประวัติพื้นที่โดยสอบถามเพื่อนบ้าน ทางเข้าออกสะดวกไหม? – ถนนกว้างพอหรือไม่? รถใหญ่เข้าออกได้ไหม? เพื่อนบ้านและสังคมรอบข้าง – เป็นมิตรและปลอดภัยหรือไม่? อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่? เช่น ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล 4.ตรวจสอบกฎหมายและผังเมือง บ้านมีใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้องหรือไม่? ที่ดินเป็นที่ดินประเภทไหน? – บางพื้นที่อาจห้ามสร้างอาคารสูงหรือมีข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ บ้านรุกล้ำที่สาธารณะหรือที่คนอื่นไหม? 5.ตรวจสอบเรื่องราคาและค่าใช้จ่ายแฝง ราคาสมเหตุสมผลไหม? – เช็กกับราคาประเมินกรมธนารักษ์หรือราคาตลาดในพื้นที่ ค่าธรรมเนียมโอนบ้านใครจ่าย? – ค่าธรรมเนียมโอน 2%, ภาษีเงินได้, อากรแสตมป์ ฯลฯ มีค่าส่วนกลางไหม? – ถ้าเป็นโครงการจัดสรรต้องเช็กว่ามีค่าบำรุงรักษาหรือไม่ 6.ตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาให้ละเอียด เงินจอง / เงินดาวน์คืนได้ไหม?

กู้ซื้อบ้านต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง? การกู้ซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารหลายอย่างเพื่อให้ธนาคารพิจารณาคุณสมบัติของผู้ขอกู้ โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่การกู้ซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารหลายอย่างเพื่อให้ธนาคารพิจารณาคุณสมบัติของผู้ขอกู้ โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ 1. เอกสารส่วนตัว บุคคลธรรมดา บัตรประชาชน (ตัวจริงและสำเนา) ทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา) ทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณบัตรของคู่สมรส (ถ้ามี) ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) กรณีผู้กู้เป็นชาวต่างชาติ หนังสือเดินทาง (Passport) ใบอนุญาตทำงานในไทย (Work Permit) 2. เอกสารแสดงรายได้ พนักงานประจำ สลิปเงินเดือนล่าสุด (ย้อนหลัง 3-6 เดือน) หนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชีธนาคาร (Statement) ย้อนหลัง 6 เดือน หลักฐานการเสียภาษี (50 ทวิ หรือ ภ.ง.ด.91) เจ้าของธุรกิจ / ฟรีแลนซ์ หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท / ห้างหุ้นส่วน รายชื่อผู้ถือหุ้น (กรณีบริษัท) รายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6-12 เดือน หลักฐานการเสียภาษี (ภ.ง.ด.90) สัญญาว่าจ้าง / ใบแจ้งหนี้ / เอกสารแสดงรายรับอื่น ๆ 3. เอกสารหลักประกัน (บ้านหรือที่ดินที่ซื้อ) สำเนาโฉนดที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์บ้าน/คอนโด สัญญาจะซื้อจะขาย หรือใบจองบ้าน ใบประเมินราคาทรัพย์สิน (บางธนาคารอาจใช้บริการประเมินของตัวเอง) เอกสารค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่ามัดจำ ค่าจอง ค่าผ่อนดาวน์ (ถ้ามี) หมายเหตุ: เอกสารแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกันเล็กน้อย ควรตรวจสอบเพิ่มเติม หากมีผู้กู้ร่วม ต้องเตรียมเอกสารของผู้กู้ร่วมเหมือนกับผู้กู้หลัก ควรเตรียมสำเนาเอกสารทุกฉบับไว้หลายชุด เผื่อใช้ในกระบวนการกู้  แนะนำ: ก่อนยื่นกู้ ควรเช็กเครดิตบูโรของตัวเองและเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเพื่อให้การอนุมัติรวดเร็วขึ้น